Dienstbarkeit übertragbar seit 17.10.2024: Was im Grundbuch zählt

Die Module gehören Ihnen. Die Unterkonstruktion, die Wechselrichter, die Verkabelung – alles Ihr Eigentum. Der Boden, in dem die Pfosten stecken, gehört jemand anderem. Zwischen diesen beiden Welten steht eine unscheinbare Zeile in Abteilung II eines Grundbuchs, geführt bei einem Amtsgericht irgendwo in der Nähe des Standorts.

Was Pachtvertrag, Dienstbarkeit und Rückbauverpflichtung grundsätzlich bedeuten und welche Dokumente dazu in den Datenraum eines PV-Projekts gehören, ist an anderer Stelle beschrieben. Hier geht es um das, was sich im Oktober 2024 geändert hat – und darum, was Sie daraus für Ihre eigene Durchsicht der Unterlagen mitnehmen können. Eine rechtliche Prüfung ersetzt dieser Beitrag nicht; die gehört zum Notar oder zur Rechtsanwältin.

Was hat sich am 17. Oktober 2024 für PV-Dienstbarkeiten geändert?

Seit das Gesetz zur Übertragung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen am 17. Oktober 2024 in Kraft getreten ist, lässt sich eine solche Dienstbarkeit auf eine andere juristische Person oder rechtsfähige Personengesellschaft übertragen, sofern sie zur Nutzung des Grundstücks für Anlagen der solaren Strahlungsenergie berechtigt (§ 1092 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB). Auf bereits bestehende Dienstbarkeiten wirkt die Neuregelung nach Darstellung der Fachzeitschrift photovoltaik nicht (photovoltaik, „Dienstbarkeiten ab jetzt übertragbar“).

Vorher galt schlicht § 1092 Abs. 1 BGB: Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Das klingt nach einer Fußnote für Juristen, hatte aber handfeste Folgen. Wechselte der Betreiber einer Freiflächenanlage – durch Verkauf, Umstrukturierung oder weil die finanzierende Bank verwerten musste –, ließ sich das dingliche Nutzungsrecht nicht einfach mitnehmen. Es musste neu bestellt werden, und dafür brauchte es die Mitwirkung des Grundstückseigentümers. Wer in dieser Situation gerade keine Lust auf Unterschriften hatte oder lieber nachverhandeln wollte, saß am längeren Hebel.

Für Sie als Anleger ist daraus eine konkrete Prüffrage geworden: Wann wurde die Dienstbarkeit bestellt, vor dem 17. Oktober 2024 oder danach? Und zugunsten wessen – einer Gesellschaft oder einer natürlichen Person? Die Neuregelung erfasst ausdrücklich juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften. Steht eine natürliche Person als Berechtigte im Grundbuch, greift sie nicht.

Warum ist die Dienstbarkeit für mich als Anleger überhaupt wichtig?

Der Nutzungsvertrag wirkt nur zwischen den Vertragsparteien. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 ff. BGB wirkt dagegen gegenüber jedem künftigen Eigentümer des Grundstücks – auch gegenüber dem Erben, dem Käufer oder dem Ersteher in der Zwangsversteigerung.

Die Gesetzesbegründung der Bundesregierung nennt drei Funktionen, die diese Eintragung erfüllt (Regierungsentwurf, BMJ). Die erste ist die wichtigste und wird am häufigsten übersehen: die Trennungsfunktion. Normalerweise wird alles, was fest mit dem Boden verbunden ist, Bestandteil des Grundstücks – und damit Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 94 BGB). Dass die Solaranlage trotz Verankerung im Boden Ihr Eigentum bleibt, hängt daran, dass sie nur „zu einem vorübergehenden Zweck“ eingefügt ist (§ 95 Abs. 1 S. 1 BGB) – ein Scheinbestandteil. Die Eintragung kann ein gewichtiges Indiz für die Scheinbestandteilseigenschaft sein, ersetzt aber nicht die Einzelfallprüfung nach § 95 BGB. Hinzu kommen die Nutzungsfunktion, also die dingliche Absicherung des Betriebs- und Betretungsrechts, und die Sicherungsfunktion für die finanzierende Bank.

Warum eine beschränkte persönliche und keine Grunddienstbarkeit? Eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018, 1019 BGB setzt ein herrschendes Grundstück voraus. Da ein herrschendes Grundstück erforderlich ist, kommt in PV-Projekten regelmäßig (aber nicht ausnahmslos) eher eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Betracht (DNotI-Gutachten). Materialien und Entscheidungen zur rechtlichen Einordnung stellt auch die Clearingstelle EEG|KWKG bereit.

Was passiert mit meinem Nutzungsrecht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird?

Entscheidend ist die Rangstelle: Steht die Dienstbarkeit in Abteilung II vor oder hinter den Grundpfandrechten in Abteilung III? Ein rein schuldrechtlicher Pachtvertrag schützt im Versteigerungsfall nur begrenzt, denn der Ersteher darf das Pachtverhältnis nach § 57a ZVG mit der gesetzlichen Frist kündigen – ausgeschlossen ist das nur, wenn er die Kündigung nicht zum ersten zulässigen Termin ausspricht.

Der bekannte Satz „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB gilt hier also nur eingeschränkt: § 57 ZVG erklärt ihn ausdrücklich nur nach Maßgabe der §§ 57a, 57b ZVG für anwendbar (ZVG im Volltext). Für eine Anlage, die zwanzig Jahre und länger an genau diesem Standort stehen soll, ist das kein Detail am Rand.

Fragen Sie deshalb nach dem aktuellen Grundbuchauszug mit Rangvermerken, der Eintragungsbewilligung und dem Lageplan. Und falls die Dienstbarkeit hinter einer Grundschuld steht: Liegt eine Rangrücktrittserklärung des vorrangigen Gläubigers vor? Zur Laufzeit noch ein Hinweis: In vielen Projekten liegen die Laufzeiten branchenüblich bei 20 bis 30 Jahren zzgl. Verlängerungsoptionen – die konkrete Laufzeit ist jedoch projekt- und vertragsabhängig; nach Ablauf von 30 Jahren seit Überlassung kann jede Partei nach § 544 BGB außerordentlich kündigen (Windindustrie in Deutschland). Wer mit einer technischen Restlebensdauer plant, wie sie im Beitrag zu Erträgen nach dem Ende der EEG-Vergütung beschrieben ist, sollte diesen Horizont mit der Vertragslaufzeit abgleichen.

Wer zahlt am Ende den Rückbau – und ist das abgesichert?

Die Rückbauverpflichtung nach § 35 Abs. 5 S. 2 BauGB ist im Außenbereich eine Zulässigkeitsvoraussetzung, aber keine dingliche Sicherung. Das Bundesverwaltungsgericht hat am 17. Oktober 2012 entschieden, dass die Verpflichtungserklärung weder ein vollstreckbarer Titel ist noch dingliche Wirkung entfaltet – die Behörde darf deshalb eine Sicherheitsleistung verlangen, um das Ausfallrisiko abzudecken (BVerwG, 4 C 5.11).

Mit anderen Worten: Eine unterschriebene Erklärung ist zunächst einmal Papier. § 35 Abs. 5 S. 3 BauGB sieht die Sicherstellung durch Baulast oder in anderer Weise vor (Wissenschaftliche Dienste des Bundestages, WD 7-017-25); die Umsetzung ist Ländersache. Und ein Punkt, der oft untergeht: Liegt das Projekt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, greifen § 35 Abs. 5 S. 2 und 3 BauGB nicht – eine Rückbaupflicht ist dort gesetzlich nicht verankert und muss vertraglich oder planerisch geregelt werden (Hinweise des Ministeriums für Infrastruktur und Digitales Sachsen-Anhalt). Nicht selten erfolgt die Absicherung von Solarparks über Bebauungspläne; prüfen Sie den Planstatus im Einzelfall.

Die Frage an den Nutzungsvertrag lautet also schlicht: Wer trägt die Rückbaukosten, und ist dafür etwas zurückgelegt – Rücklage, Bürgschaft, Sicherheitsleistung?

Welche drei Fragen stelle ich zum Datenraum?

Erstens: Datum der Dienstbarkeitsbestellung, Name des Berechtigten, Rangstelle in Abteilung II. Zweitens: Laufzeit und Verlängerungsoptionen des Nutzungsvertrags im Verhältnis zu Ihrer geplanten Haltedauer. Drittens: Rückbauregelung, Kostenträger und Sicherheitsleistung.

Steuerlich ist all das in der Regel unabhängig von der Nutzung des Investitionsabzugsbetrags nach § 7g EStG – im Einzelfall sollten Sie das mit Ihrer Steuerberatung klären. Wohl aber berührt es die Frage, ob die Anlage über die geplante Zeit überhaupt am Standort betrieben werden kann. Wie der Investitionsabzugsbetrag für PV-Anlagen funktioniert, ist an anderer Stelle beschrieben; ob er in Ihrem Fall nutzbar ist, hängt von Ihrer individuellen steuerlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater geklärt.

Nach Angaben des Anbieters sind auf der Systemsprung-Plattform die Unterlagen zur Standortsicherung Teil des Datenraums der jeweiligen Anlage und lassen sich vor der Zeichnung über befristete Zugänge auch dem Steuerberater, der Rechtsberatung und der Bank öffnen. Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Recherchezeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Investitionen in Photovoltaikanlagen sind mit Risiken verbunden, bis hin zum teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals.