Sicherheitenpaket PV-Projektfinanzierung: Was in der Verwertung hält

Was trägt ein Sicherheitenpaket bei einer PV-Projektfinanzierung wirklich?

Nicht die Zahl der Sicherheiten entscheidet, sondern ob jede einzelne im Verwertungsfall ohne Mitwirkung Dritter durchsetzbar ist. Grundpfandrecht und rangrichtig eingetragene Dienstbarkeit tragen, Pachtvertrag und Anteilspfand oft nur eingeschränkt – und die Sicherungsübereignung verliert in der Insolvenz rund neun Prozent des Erlöses an die Masse (§ 171 InsO).

Offen gestanden: Kaum ein Dokument wirkt so beruhigend wie eine Kreditvorlage mit sieben Spiegelstrichen unter „Besicherung“. Grundschuld, Dienstbarkeit, Pachtvertrag, Sicherungsübereignung der Anlage, Abtretung der Einspeise- und PPA-Erlöse, Anteilsverpfändung, Versicherungsabtretung. Sieben Positionen, sieben Haken. Nur sortiert diese Liste nach Vollständigkeit, nicht nach Durchsetzbarkeit. Ordnet man sie nach der zweiten Logik, bleiben im ungünstigen Fall zwei Positionen übrig, die ohne fremde Zustimmung funktionieren.

Die Cashflow-Seite – Schuldendienstdeckungsgrad, Sensitivitäten, periodenweiser Aufbau – ist an anderer Stelle behandelt; wie Finanzierer den Schuldendienst bei PV-Projektfinanzierungen dimensionieren, bleibt hier außen vor. Hier geht es nur um die Mechanik des Tages, an dem der Cashflow eben nicht mehr kommt.

Warum hält der Pachtvertrag der Zwangsversteigerung nicht stand?

Weil § 57a ZVG dem Ersteher ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist gibt – und vertragliche Kündigungsausschlüsse dieses Recht nicht verdrängen. Eine rein schuldrechtliche Standortsicherung ist damit verwertungsfest nicht belastbar.

Genau an diesem Punkt verliert eine 25-Jahres-Laufzeitzusage im Pachtvertrag ihren Charme. Nach § 57a ZVG darf der Ersteher das Miet- oder Pachtverhältnis zum ersten zulässigen Termin kündigen; versäumt er den Termin, ist das Recht verbraucht. Nur möchte kein Finanzierer seine Standortsicherung auf die Hoffnung stützen, dass jemand eine Frist verpasst.

Entscheidend ist deshalb der Rang im Grundbuch. § 91 Abs. 1 ZVG bestimmt, dass mit dem Zuschlag alle Rechte erlöschen, die nicht bestehen bleiben – nachrangige Dienstbarkeiten eingeschlossen. Steht die Dienstbarkeit hinter der Grundschuld eines anderen Gläubigers, kann die eigene Verwertung die Standortsicherung des Projekts gleich mit abräumen. § 91 Abs. 2 ZVG erlaubt zwar, das Bestehenbleiben mit dem Ersteher zu vereinbaren, per Erklärung im Verteilungstermin oder öffentlich beglaubigter Urkunde. Eine Option, kein Automatismus. Die Prüffrage lautet also nicht „gibt es eine Dienstbarkeit?“, sondern „an welcher Rangstelle, zugunsten wessen, mit welcher Reichweite?“.

Wo liegt die Altbestandslücke bei der Dienstbarkeit?

§ 1092 Abs. 3 BGB macht Solar-Dienstbarkeiten juristischer Personen übertragbar – aber nur, wenn die Eintragungsbewilligung nach dem 17.10.2024 beurkundet oder beglaubigt wurde. Für ältere Bewilligungen bleibt es bei § 1092 Abs. 1 BGB: nicht übertragbar.

Die Regelung wurde durch Art. 2 des Gesetzes vom 10.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) eingefügt und gilt seit dem 17.10.2024 (§ 1092 BGB). Für Neuprojekte ist das eine echte Erleichterung: Die Übertragung erfolgt durch Abtretung und Grundbucheintragung, der Grundstückseigentümer muss nicht mitwirken. Nicht umfasst ist allerdings die Teilung der Dienstbarkeit nach ihren Befugnissen (§ 1092 Abs. 3 S. 2 BGB) – was bei Portfolio-Teilverwertungen durchaus relevant wird.

Bei Refinanzierungen von Bestandsparks dreht sich das Bild um. Dort trifft man regelmäßig auf Bewilligungen aus 2012, 2017 oder 2021. Diese Dienstbarkeiten gehen nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers auf einen Ersteher oder Nachfolgebetreiber über. Das ist keine Formalie, sondern eine Verwertungslücke: Der Eigentümer sitzt im entscheidenden Moment am längeren Hebel. Im Datenraum muss deshalb nicht nur der Grundbuchauszug liegen, sondern auch das Datum der Eintragungsbewilligung, der Rangnachweis und die Gestattung der Ausübungsüberlassung. Welche drei Punkte dabei im Grundbuch zu prüfen sind, steht im Beitrag Dienstbarkeit übertragbar seit 17.10.2024.

Was bleibt von Sicherungsübereignung und Anteilsverpfändung in der Insolvenz?

Weniger, als die Besicherungsliste suggeriert. Bewegliche Sachen mit Absonderungsrecht verwertet der Insolvenzverwalter selbst, wenn er sie im Besitz hat (§ 166 InsO); vom Erlös gehen pauschal 4 % Feststellungs- und in der Regel 5 % Verwertungskosten an die Masse, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer (§ 171 InsO). Rund neun Prozent sind also weg, bevor überhaupt verhandelt wird.

Davor liegt eine sachenrechtliche Vorfrage, die gern übersprungen wird. Der BGH hat am 22.10.2021 in vier Parallelverfahren (V ZR 225/19, V ZR 8/20, V ZR 44/20, V ZR 69/20) entschieden, dass eine Freiflächenanlage kein Gebäude im Sinne von § 94 BGB ist und jedenfalls Scheinbestandteil nach § 95 BGB bleibt, wenn sie auf Grundlage eines Nutzungsvertrags mit Abbaupflicht errichtet wurde. Sind einzelne Module aber wesentliche Bestandteile der Anlage nach § 93 BGB, folgt ihre Sonderrechtsfähigkeit nicht aus § 95 Abs. 1 BGB (dokumentiert in der Rechtsprechungsdatenbank der Clearingstelle EEG|KWKG). Für die Besicherung einer Solarpark-Finanzierung heißt das: Eigentumskette an Modulen und Unterkonstruktion, frühere Anlegerverkäufe und Eigentumsvorbehalte von Lieferanten gehören geprüft, und die Übereignung muss dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen.

Das Anteilspfand wirkt auf dem Papier elegant und ist in der Verwertung sperrig. Die Verpfändung eines GmbH-Geschäftsanteils bedarf nach § 1274 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 GmbHG notarieller Beurkundung. Verwertet wird nach § 1277 BGB grundsätzlich nur aufgrund vollstreckbaren Titels; Pfandverfall- und Verfallklauseln (pactum commissorium) sind nach § 1229 BGB unzulässig, abweichende Vereinbarungen sind nur im Rahmen der §§ 1277, 1284 BGB möglich – etwa über eine notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Kommt eine Vinkulierung nach § 15 Abs. 5 GmbHG hinzu, kann das die Verwertung im Wege der öffentlichen Versteigerung erheblich erschweren oder verhindern. Immerhin: Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände bestehen nach § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Masse fort, Rückstände aus der Zeit davor sind nur Insolvenzforderung (§ 108 Abs. 3 InsO). Das Kündigungsrecht des Verwalters nach § 109 InsO bleibt davon unberührt.

Wie prüfst du ein Sicherheitenpaket strukturiert gegen die Verwertungslage?

Stelle zu jeder einzelnen Sicherheit vier Fragen: Wer muss im Verwertungsfall mitwirken? Welcher Rang? Welcher Abschlag in der Insolvenz? Welcher Nachweis liegt im Datenraum? Was auf eine dieser Fragen keine dokumentierte Antwort hat, ist keine Sicherheit, sondern eine Absichtserklärung.

Der aufsichtsrechtliche Rahmen zwingt ohnehin zu dieser Genauigkeit. Seit dem 01.01.2025 gilt CRR III (Verordnung (EU) 2024/1623); die Anerkennung von Immobiliensicherheiten setzt die Anforderungen des Art. 208 CRR voraus, unter anderem die Rechtssicherheit des Sicherungsrechts. Positionen, die die Voraussetzungen des Art. 124 Abs. 3 CRR nicht erfüllen – darunter IPRE –, tragen ein Risikogewicht von 150 %. Ob und wie sich das auf PV-Freiflächen auf Pachtgrund überträgt, ist institutsindividuell und gesondert zu prüfen; die allgemeinen Prüfpflichten aus MaRisk und § 18 KWG sind im Beitrag zur Bankfinanzierung beim PV-Direktinvestment beschrieben.

Auf der Erlösseite bleibt die Erlösabtretung in der Direktvermarktung ein bewegliches Ziel. Der Regierungsentwurf der EEG-Novelle (BT-Drs. 21/7867 vom 07.09.2026, erste Lesung 24.09.2026) ist zum Stand November 2026 kein geltendes Recht; vorgesehen ist unter anderem das Ende der festen Einspeisevergütung für Neuanlagen. Für Abtretungen heißt das: Zessionsgegenstand und Schuldner können sich für Neuanlagen ändern. Abtretungsklauseln sollten das aushalten.

Was die Lücken schließt, sind direct agreements – Eintrittsrechte gegenüber Verpächter, Netzbetreiber und Betriebsführer. Sie verwandeln Zustimmungserfordernisse in vorab geregelte Abläufe. Welche Nachweise ein belastbarer O&M-Vertrag im Datenraum dafür liefern muss, ist dort im Detail beschrieben.

Alle Rechtsstände dieses Beitrags: November 2026. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung; steuerliche Folgen hängen von der individuellen Situation ab und gehören mit dem Steuerberater abgestimmt. Jede Sicherheitenstruktur ist im Einzelfall rechtlich zu prüfen. Auf dem Systemsprung-Marktplatz findest du Projekte mit Finanzierungsbedarf – Bau-, Erwerbs- und Refinanzierungen – samt Datenraum, in dem sich Rang, Bewilligungsdaten und Vertragsunterlagen nachvollziehen lassen. Eine Finanzierungsanfrage über die Plattform ist keine Kreditzusage und enthält keine Aussage zu Zinsen oder Konditionen. Investitionen in Photovoltaikprojekte sind mit Risiken verbunden, bis hin zum teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals.